재개발과 재건축 그리고 리모델링은 시간이 지나서 노후화된 주거 환경을 개선하는 목적을 가지고 있습니다. 몇 가지 중요한 차이와 진행 과정을 잘 알고 있다면 투자를 통해 돈을 버는데 큰 도움이 될 것입니다.
재개발 재건축 리모델링 차이
해당 글에서 리모델링은 단순히 세대를 인테리어하는 것이 아닌 아파트 전체를 증축, 개축하는 것을 의미합니다. 재개발이나 재건축이 불가능할 때 대체하는 공사로 생각하면 이해가 쉽습니다.
| 재개발 | 재건축 | 리모델링 |
| 지정된 구역의 주택, 도시 경관 등 전체적으로 재정비 | 낙후된 주거지를 허물고 주택 공사 | 건축물 증축, 개축 |
공사 범위를 보면 리모델링, 재건축, 재개발로 갈수록 넓어집니다. 반대로 이야기하면 재개발, 재건축, 리모델링 순으로 공사 기간이 늘어날 확률이 높습니다.
투자 관점에서는 재개발이 가장 큰 가치상승 효과를 불러올 확률이 높습니다. 해당 지역에 대규모 아파트가 들어서기 때문입니다. 아파트 투자 시에도 세대수가 적은 곳보다 많은 곳이 더 큰 가치를 가지기 때문입니다. 추가로 문화 및 편의 시설이 가까운 곳에 인접할 확률이 높습니다.
- 재개발은 도로까지도 재정비하지만 재건축은 허문 기존 주택에 새로운 아파트만 짓는 개념
- 재개발은 안전진단이 필요 없지만 재건축은 반드시 안전진단 진행
반면 리모델링의 경우 가치상승이 재개발, 재건축 대비 낮을 수 있겠지만 진행 속도가 가장 빠르기 때문에 짧은 기간 내에 수익을 창출할 수 있습니다.
하지만 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본과 같은 1기 신도시를 제외하고는 리모델링이 언제 진행될지 미지수이기 때문에 투자에 주의할 필요가 있습니다.
재개발 재건축 진행 과정
재개발과 재건축의 진행 과정은 유사한 편이지만 재개발이 더 복잡하고 범위가 크기 때문에 진행에 어려움이 더 많다고 볼 수 있습니다.
1. 계획 및 구역지정
재개발 또는 재건축 계획을 수립하고 공사를 진행할 구역을 지정하는 단계입니다. 시, 도, 지방자치단체가 최종 확정을 하기 때문에 구역에 포함될 것으로 예상되는 주택의 가격이 상승할 수 있습니다.
2. 위원회, 조합 설립
공식적으로 재개발, 재건축 계획과 구역이 지정된 후에는 추진위원회와 조합을 설립하게 됩니다.
- 추진위원회: 구역 내 소유자의 절반 이상의 동의를 얻어야 함
- 조합설립: 구역 내 75% 이상의 동의를 얻어야 함
위원회나 조합설립 시에 가장 어려운 점은 나이대가 있는 분들의 동의를 받는 것입니다. 살만큼 살았는데 재개발, 재건축이 진행되면 거주지를 옮기는 등의 번거로운 일이 발생되기 때문입니다.
3. 사업시행인가
재개발이나 재건축 계획을 구체화하고 이를 승인받는 단계입니다. 또한 이 단계에서 시공사를 선정해 아파트 브랜드가 결정되는 단계입니다. 그래서 시공사에서 자신들을 선택해 달라는 플랜카드를 아파트마다 설치하게 됩니다.
실제로 재개발, 재건축이 현실적으로 진행되려면 사업시행인가가 결정된 곳을 보라는 말이 있습니다. 시업시행인가가 결정된 지역을 투자해야만 리스크를 최소화할 수 있습니다.
4. 조합원 분양
해당 지역의 가치를 평가하는 감정평가와 조합원 분양이 진행됩니다. 감정평가 금액이 높게 나온다면 새롭게 지어지는 아파트 분양 시, 추가 금액이 적게 들어갑니다. 반면 감정평가 금액이 낮다면 부담해야 하는 금액이 커집니다.
감정평가 금액에 따라 조합원이 부담해야 할 금액이 결정되는 과정이며, 이 단계에 접어든다면 대부분 재개발, 재건축이 순조롭게 진행되고 있다고 판단합니다.
5. 철거 및 착공
기존 건물을 허물고 새롭게 짓기 위해 철거 작업이 진행됩니다. 정리가 끝나면 착공을 시작되면서 일반 분양을 진행하게 됩니다. 아파트 건설이 완료되면 입주가 시작되면서 재개발, 재건축의 모든 과정이 종료됩니다.
리모델링 진행 과정
재개발, 재건축 대신 진행하는 리모델링이 잠시 주목을 받았던 적 있습니다. 안전 진단과 안전성 검토가 각각 2회씩 진행된 후에 사업계획 승인을 심사합니다. 그리고 착공을 시작하기 때문에 재개발, 재건축보다 프로세스가 간단하다는 평가를 받고 있습니다.
하지만 추진위원회, 리모델링조합, 시공사 선정 등 재개발, 재건축과 유사한 형태로 진행되기 때문에 중간에 사업이 취소될 리스크는 분명 존재합니다.