장기간 감정평가금액의 과다한 결정 및 집행으로 인한 실거래가와의 차이로 인한 문제로 감정평가금액 산정을 위한 검증 및 경매진행기간을 축소할 필요가 있으며, 법원의 소극적 정보제공으로 수용권 확인이 어려운 문제로 법원의 정보제공 및 수용권 관련 정보제공을 확대할 필요가 있다.
임대차 권리의 법적 지위와 공유자 우선매수권 문제 등으로 주택임대차보호법과 민사집행법을 일부 개정하고 법원의 독점적 지위를 갖는 인터넷 입찰방식을 도입할 필요가 있어 보인다.
본 연구는 부동산경매와 관련하여 미분양 경매를 다룬 최초의 논문으로, 부동산경매에서 입찰보증금의 손실이 어느 정도인지, 그 주요 원인은 무엇인지를 밝히고 부동산경매의 위험성에 대해 살펴보았다.
기존의 연구에서는 연구, 홀로코스트, 법률적인 문제를 다루고 개선점을 제시하였으나, 다른 연구에서는 부동산 경매가 경매나 부동산 경매의 창설과 관련하여 경매 소유주의 의사결정과 같은 영향력 있는 요인에 초점을 맞추었으나, 본 연구에서는 맨체스터에서 느꼈던 것에 초점을 맞추었고, 실제로 경매 소유주의 입장에서 경매가 실패한 사례를 가지고 문제의식을 가지고 연구하였다. 경매제도의 문제점과 개선방안을 제시하는 점에 의의를 두고자 한다.
연구의 배경과 목적
2014년 주택 경매시장은 금융위기 이후 6년 만에 가장 뜨거운 해로 평가받으며 투자자와 실수요자들이 경매장을 찾는 등 아파트 평균 낙찰가율이 90%에 달했고 평균응찰자도 4명을 기록하며 역대 최고 기록을 갈아치웠다. 부동산 경기가 회복되고 각종 부동산 대책이 발표되면서 저금리와 전세난에 따른 투자수요로 경쟁이 더욱 치열해지고 있다.
2002년 7월 민사집행법이 제정되었고, IT시대에는 부동산 경매와 관련된 정보가 대부분 공개되었다. 법률의 제정과 정보의 확대로 경매와 관련된 전문가들이 상당수 탄생하였고, 부동산 경매는 선도적인 컨설팅과 교육으로 대중화되었으며, 경매장에는 4050대의 중년 남성들이 가득했던 모습에서 이제는 20대를 비롯한 대부분의 연령층에서 공평하게 보인다. 특히 청년들의 경우 투자 관점에서 경매 사례를 컨설팅 업체에 의뢰하기보다는 교육을 받고 직접 물건을 선택해 투자하는 경우가 많다. 약 2.0%의 인수대행 수수료를 받지만 적게는 수천만원에서 많게는 수천억원에 해당하는 부동산 가격을 감안하면 결코 작은 부분이 아니다.
또 경매정보업체, 경매회사, 대학산하 부동산관련업협회, 인터넷카페협회 등에서 회원을 모집하고 교육하고 있다. 개인의 직접투자가 증가함에 따라 권리분석, 부동산분석, 경락자금의 대출 및 명도 등 사후처리과정에서 각종 사고가 발생하고 경매입찰에 필요한 보증금을 분실하는 사례가 빈번하게 발생하고 있어 이러한 실태를 조사하여 부동산경매의 전반적인 제도를 살펴보고자 한다. 준비됐어?
이에 지난 1년간 부동산경매시 서울지역을 중심으로 전매된 사례를 나누어 입찰보증금이 손실된 사례를 분석하고, 낙찰예정자의 의식조사를 통해 경매제도상의 문제점을 살펴보았다.